فیروزه نعیمی، روزنامه نگار:
بازار مسکن تهران طی سال‌های اخیر شاهد روندی صعودی و شتابان بوده است، به گونه‌ای که بررسی داده‌های رسمی نهادهای مرتبط نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از حدود ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان در سال ۱۳۹۰ به حدود ۹۸ میلیون تومان در پایان سال ۱۴۰۳ رسیده است؛ رقمی که حاکی از افزایش ۶۱ برابری طی تنها ۱۴ سال است. این رشد حیرت‌آور، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای به دنبال داشته که سیاست‌گذاران را به بازنگری در سیاست‌های شهری و اقتصادی واداشته است.

بر اساس تازه‌ترین برآوردها، قیمت مسکن ۱۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع نیز مطرح شده است؛ یعنی حتی بالاتر از متوسط رسمی اعلام شده. این اختلاف ارقام، نشانه‌ای از نوسانات شدید بازار و تفاوت قیمت در مناطق مختلف تهران است. این رشد چشمگیر، ناشی از ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی است؛ از افزایش نقدینگی، تورم مزمن و نوسانات ارزی تا محدودیت عرضه و تغییرات جمعیتی.
یکی از شاخص‌های کلیدی در تحلیل این روند، افزایش ۶۱ برابری قیمت‌ها از سال ۱۳۹۰ تا کنون است. اگرچه برخی این مقیاس را با توجه به تورم عمومی ارزیابی می‌کنند، اما واقعیت این است که حتی پس از لحاظ کردن تورم، رشد قیمت مسکن بسیار فراتر از سایر کالاها و خدمات بوده و قدرت خرید خانوارها را به شکل قابل توجهی کاهش داده است. به بیان دیگر، آنچه که یک خانوار در سال ۱۳۹۰ با سرمایه‌ای متوسط می‌توانست خریداری کند، اکنون با همان سرمایه تنها بخش کوچکی از یک واحد مسکونی را می‌تواند تأمین کند. این رشد انفجاری، فشار اجتماعی و اقتصادی زیادی بر جوانان، مستأجران و خانوارهای کم‌درآمد وارد کرده است. این افزایش شدید اجاره‌بها را نتیجه مستقیم این روند می‌باشد. افزایش قیمت خرید خانه، به‌ویژه در مناطق مرکزی و شمالی تهران، منجر به افزایش تقاضا برای اجاره شده و فشار مالی بر خانواده‌ها را دوچندان کرده است.
یکی دیگر از نکات قابل توجه، نابرابری منطقه‌ای در افزایش قیمت‌ها است. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که مناطق شمالی و مرکزی تهران، بالاترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند، در حالی که برخی مناطق جنوبی با وجود رشد، همچنان در سطحی پایین‌تر نسبت به میانگین شهر قرار دارند. این نابرابری‌ها، علاوه بر ایجاد فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، مشکلاتی در مدیریت شهری و ارائه خدمات عمومی نیز به دنبال داشته است.
بخشی از این رشد بی‌سابقه ناشی از سرمایه‌گذاری‌های سوداگرانه در بازار مسکن است. با وجود سیاست‌های دولت برای کنترل قیمت و افزایش عرضه، بخش قابل توجهی از خرید و فروش‌ها به منظور کسب سود کوتاه‌مدت انجام شده و نه تأمین نیاز واقعی مسکن خانوارها. این مسأله به ویژه در دهه اخیر با نوسانات ارزی و رشد نقدینگی تشدید شده است.در مقابل، طرفداران سیاست‌های کنترلی، کاهش سرعت رشد قیمت‌ها را منوط به افزایش عرضه و اجرای برنامه‌های حمایت از خریداران اولیه می‌دانند. پیشنهاداتی مانند اعطای وام‌های کم‌بهره، افزایش زمین‌های در دسترس برای ساخت و ساز و تقویت سامانه‌های شفافیت اطلاعاتی در بازار مسکن، از جمله راهکارهایی است که مطرح می‌شود.
ادامه روند فعلی ممکن است منجر به ایجاد حباب قیمتی در بازار مسکن شود. تجربه جهانی نشان داده است که حباب مسکن، زمانی که قیمت‌ها از ارزش واقعی دارایی‌ها فاصله می‌گیرد، می‌تواند پیامدهای جدی اقتصادی و اجتماعی به همراه داشته باشد؛ از جمله کاهش سرمایه‌گذاری‌های مولد، افزایش بدهی خانوارها و حتی رکود در بخش ساخت و ساز.
یکی دیگر از نکات قابل توجه، تأثیر رشد قیمت مسکن بر سیاست‌های کلان اقتصادی کشور است. افزایش شدید هزینه مسکن، بخشی از تورم عمومی را توضیح می‌دهد و بر شاخص‌های رفاه خانوار اثرگذار است. دولت‌ها در مواجهه با این وضعیت، معمولاً دو گزینه اصلی دارند: کنترل مستقیم قیمت از طریق مقررات و مالیات، یا افزایش عرضه از طریق پروژه‌های ساخت و ساز و تسهیلات بانکی. تجربه ایران و کشورهای مشابه نشان داده است که ترکیبی از این دو سیاست، معمولاً کاراتر از اتکای صرف به یک روش است.در نهایت، بازار مسکن تهران به مثابه یک آینه تمام‌نما از تحولات اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی کشور عمل می‌کند. هر تغییر در این بازار، تأثیر مستقیم و غیرمستقیم بر رفاه خانوارها، سیاست‌های اقتصادی و حتی تصمیمات سرمایه‌گذاری دارد. بنابراین، مدیریت هوشمندانه و پایدار این بازار، از ضرورت‌های اصلی سیاست‌گذاری در دهه آینده خواهد بود.